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집을 처음 계약하러 가면 한꺼번에 많은 서류를 받게 됩니다. 그중에 **TDS(Transfer Disclosure Statement)**라는 서류가 있는데요.
많은 분들이 이름도 생소하고 내용도 많다 보니 대충 넘기기 쉽습니다.
그런데 이 서류, 그냥 지나치기에는 꽤 중요한 내용이 담겨 있습니다. Seller가 자신이 알고 있는 집의 상태와 과거 문제 등을 직접 작성해 알려주는 문서이기 때문입니다.
어떻게 읽어야 하는지만 알아도 집을 살 때 놓치기 쉬운 부분을 한 번 더 확인할 수 있고, 나중에 생길 수 있는 불필요한 오해나 분쟁을 예방하는 데도 도움이 됩니다.
셀러 공개 의무, TDS가 뭔지 정확히 알고 계신가요?
TDS는 Transfer Disclosure Statement(이하 TDS)의 약자입니다. 한마디로 말하면, 셀러(Seller)가 집을 팔면서 "내가 알고 있는 이 집의 상태는 이렇습니다"라고 직접 서면으로 알려주는 공개 의무 서류입니다. California Department of Real Estate(캘리포니아 부동산청, 이하 DRE)가 양식을 표준화해 두었고, 캘리포니아 주 내 대부분의 주거용 주택 거래에서는 이 서류를 반드시 제출해야 합니다.
제가 딜을 진행하면서 느낀 건, TDS를 단순히 '형식적인 서류'로 보는 분들이 생각보다 많다는 겁니다. 그런데 이 서류의 핵심은 셀러가 직접 작성한다는 데 있습니다. 에이전트가 대신 써주는 게 아니라, 집 주인이 본인이 아는 범위에서 기재해야 합니다. DRE 공식 양식에도 명시되어 있듯이, 이건 보증(warranty)이 아닙니다. 셀러가 몰랐던 문제는 TDS에 나오지 않을 수 있다는 뜻이기도 합니다.
그렇다면 셀러는 구체적으로 무엇을 적어야 할까요? 제가 실제로 TDS 작성을 옆에서 지켜보면서 정리한 주요 항목들입니다.
- 지붕, 배관, 전기 시스템 등에 과거 문제가 있었는지 여부
- 누수(water intrusion)나 습기 피해 이력
- 셀러가 직접 진행한 수리 또는 개조 공사 내역
- 집 안 설비(HVAC, 냉난방 시스템 등) 작동 상태
- 알려진 구조적 결함이나 기초(foundation) 관련 문제
여기서 HVAC란 Heating, Ventilation, and Air Conditioning의 약자로, 냉난방 및 환기 시스템 전체를 가리키는 용어입니다. 오래된 주택일수록 이 항목이 TDS에 어떻게 기재되어 있는지 꼼꼼히 확인하는 게 좋습니다. 제 경험상, HVAC 관련 수리 이력이 없다고 적혀 있는데 홈인스펙션에서 문제가 발견되는 경우가 종종 있었습니다. 셀러가 몰랐던 건지, 아니면 다른 이유가 있는 건지는 추가 확인이 필요한 부분입니다.
TDS만 보면 충분할까요? 홈인스펙션과 함께 봐야 하는 이유
TDS를 받은 바이어(Buyer) 분들이 종종 하는 착각이 있습니다. "TDS에 별 문제 없다고 했으니까 괜찮겠지"라고 생각하는 겁니다. 결론부터 말씀드리면, TDS는 홈인스펙션(Home Inspection)을 대신하는 서류가 절대 아닙니다.
홈인스펙션이란, 전문 인스펙터(inspector)가 주택의 전기 배선, 배관, 지붕, 기초, HVAC 등 각 부위를 직접 점검하고 현재 상태를 보고서로 작성해주는 과정입니다. TDS가 셀러의 '기억과 인식'을 기반으로 한다면, 홈인스펙션 리포트(inspection report)는 제3자 전문가의 '실측 결과'입니다. 이 두 가지는 역할이 다릅니다.
실제로 제가 진행했던 딜 중에, 셀러가 TDS에 지붕 관련 이력이 없다고 기재했는데 인스펙션에서 부분적인 손상이 발견된 적이 있었습니다. 셀러가 몰랐을 수도 있고, 본인은 문제라고 인식하지 않았을 수도 있습니다. 이런 상황에서 TDS만 믿고 지나쳤다면 바이어가 나중에 그 비용을 고스란히 부담해야 했을 겁니다. California DRE 공식 TDS 양식(RE 6)에도 바이어에게 별도의 전문 검사를 권고한다는 내용이 포함되어 있습니다.
그래서 저는 클라이언트에게 항상 "TDS와 인스펙션 리포트를 나란히 놓고 비교해보라"고 합니다. TDS에 언급된 사항이 인스펙션에서 어떻게 평가됐는지, 반대로 TDS에는 없는데 인스펙션에서 새로 발견된 항목은 무엇인지를 대조해보는 겁니다. 이 과정에서 셀러에게 추가 질문을 하거나, 필요하면 특정 부위만 따로 전문가 검사를 의뢰하는 것도 가능합니다.
또한 TDS 외에도 캘리포니아 거래에서는 SPQ(Seller Property Questionnaire, 셀러 자산 질문서)나 지역 특성에 따른 추가 디스클로저(disclosure, 공개 서류)들이 함께 제공됩니다. SPQ란 TDS보다 더 세밀하게 주택의 상태와 이력을 묻는 보조 공개 서류입니다. 이것들까지 묶어서 전체 그림을 보는 게 제대로 된 실사(due diligence), 즉 거래 전 충분한 확인 작업입니다.
TDS에 문제가 적혀 있으면 그 집은 피해야 할까요?
이 질문을 받을 때마다 저는 잠깐 멈칫합니다. TDS를 처음 받은 분들이 "여기 수리한 게 많이 적혀 있어요, 이상한 집 아닌가요?"라고 물어보시는데, 사실 그 반응이 완전히 잘못된 건 아닙니다. 하지만 제 경험상 이건 좀 다르게 봐야 합니다.
오래된 집일수록 수리 이력이 있는 게 당연합니다. 오히려 20년이 넘은 집인데 TDS에 아무것도 안 적혀 있다면, 저는 그게 더 신경 쓰입니다. 셀러가 집을 잘 관리했다면 수리 기록이 남아있는 게 자연스럽고, 그 내용이 TDS에 솔직하게 적혀 있다는 건 오히려 좋은 신호일 수 있습니다.
중요한 건 '무엇이 적혀 있느냐'가 아니라 '그 내용을 얼마나 정확히 이해하고 있느냐'입니다. 예를 들어 지붕 수리 이력이 있다면, 언제 수리했는지, 어떤 방식으로 했는지, 그 이후로 추가 문제가 생겼는지를 확인하는 게 포인트입니다. 천장에 물자국이 있는 집을 본 적이 있었는데, TDS를 확인해보니 3년 전 지붕을 부분 교체한 이력이 적혀 있었습니다. 인스펙션 결과 현재 상태는 문제없었고, 그 정보가 바이어의 가격 협상에 실질적인 근거가 됐습니다.
캘리포니아 부동산 거래에서 디스클로저(disclosure)란 단순한 서류 제출 의무가 아니라, DRE가 소비자 보호 차원에서 강조하는 거래 투명성의 핵심입니다. 셀러 입장에서도 마찬가지입니다. 알고 있는 내용을 정확하게 공개하지 않으면 거래 이후 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 특히 오래된 집을 파는 셀러라면 TDS 작성을 가볍게 보지 않는 게 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. TDS는 모든 캘리포니아 주택 거래에서 필수인가요?
A. 캘리포니아에서 1~4세대 주거용 주택을 거래할 때는 TDS 제공이 법적으로 의무입니다. 다만 포클로저(foreclosure, 압류 주택) 경매나 특정 신탁 거래 등 일부 예외가 있습니다. 거래 유형에 따라 다를 수 있으니, 에이전트에게 해당 딜에 TDS가 적용되는지 먼저 확인하는 게 좋습니다.
Q. TDS를 받은 후 며칠 안에 검토해야 하나요?
A. 캘리포니아 표준 주택 매매 계약(RPA, Residential Purchase Agreement)에서는 TDS를 포함한 디스클로저 검토 기간이 보통 17일 정도로 설정됩니다. 이 기간 안에 내용을 확인하고 이의가 있으면 계약을 취소하거나 조건을 협상할 수 있습니다. 기간이 지나면 선택지가 좁아지니, 받는 즉시 읽는 습관을 들이는 게 좋습니다.
Q. TDS에 적힌 내용이 사실과 다르면 어떻게 되나요?
A. 셀러가 알면서도 고의로 중요한 정보를 숨기거나 허위로 기재했다면, 거래 후에도 법적 책임을 질 수 있습니다. 다만 셀러가 단순히 몰랐던 경우는 다르게 판단됩니다. 이 부분은 케이스별로 상황이 다르기 때문에, 의심되는 내용이 있다면 부동산 전문 변호사와 상담하는 걸 권합니다.
Q. 에이전트가 TDS 내용을 보장해주나요?
A. 그렇지 않습니다. TDS는 셀러의 진술이며, 에이전트가 내용을 보증하는 서류가 아닙니다. DRE 표준 양식에도 이 점이 명확히 명시되어 있습니다. 에이전트의 역할은 바이어가 TDS를 제대로 이해하고 필요한 추가 확인을 할 수 있도록 돕는 것입니다.
Q. TDS 외에 어떤 디스클로저를 함께 확인해야 하나요?
A. 캘리포니아 거래에서는 TDS 외에도 SPQ(Seller Property Questionnaire), NHD(Natural Hazard Disclosure, 자연재해 위험 지역 공개), 지역에 따른 도시 디스클로저 등이 함께 제공됩니다. 이것들을 홈인스펙션 리포트와 함께 묶어서 검토하는 게 실질적인 실사(due diligence)의 기본입니다.
집을 살 때 가격이나 인테리어만 보다 보면 정작 중요한 서류를 그냥 넘기게 됩니다. TDS는 셀러가 직접 쓴 집 이야기입니다. 읽는 방법을 알면, 집을 보는 시각 자체가 달라집니다. 홈인스펙션 리포트와 나란히 놓고 비교해보는 것, 그게 저가 항상 권하는 첫 번째 습관입니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며,.구체적인 거래 상황은 반드시 담당 에이전트나 전문가와 확인하시기 바랍니다.
참고: Source: California Department of Real Estate (DRE), Disclosures in Real Property Transactions (RE 6); First Time Home Buyers